De Mix Utrecht Overvecht: middeldure en sociale huurwoningen mengen voor betere leefbaarheid
De Mix - een project van woningcorporatie Woonin, BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, BPD Woningfonds en gemeente Utrecht – is niet zomaar een nieuwbouwproject in Utrecht Overvecht. Van de 80 gesloopte sociale huurwoningen komen er 135 terug op andere plekken in de stad. Daarvoor in de plaats zijn er in Overvecht 179 middeldure huurwoningen in aanbouw.
Zo willen gemeente, corporatie en ontwikkelaar bewoners die willen doorstromen naar een duurdere woning behouden voor de wijk en de leefbaarheid in Overvecht verbeteren. Binnenkort start de verhuur van de woningen in De Mix.
Bewoonster Nel, die voorzitter is van de bewonerscommissie, is blij met het nieuwe binnenplein in De Mix, dat in samenspraak met bewoners tot stand is gekomen. De woningbouw is nog in volle gang, maar het centrale binnenplein met speeltuin en spetterbadje is al af. “Voorheen stonden er garageboxen, waar ook een fietsenwerkplaats gehuisvest was”, vertelt Nel. “Buurtbewoners konden er hun fiets gratis laten repareren, alleen de materialen moesten ze zelf meenemen.” Verder was het omheinde plein met garageboxen een schimmige plek. Veel buurtbewoners voelden zich er onveilig.
Groot contrast met een paar jaar geleden
De garageboxen zijn intussen gesloopt, evenals de 2 5-hoge flats aan de Vader Rijndreef en Camera Obscuradreef. Daarvoor in de plaats zijn de eerste huurwoningen in het middeldure segment verrezen, met huurprijzen van circa 800 tot 1100 euro per maand. Het zijn woningblokken van 6 verdiepingen met een bruingrijs glanzende baksteen en een warme en luxe uitstraling.
De fietsenwerkplaats komt terug in de plint op de begane grond van het nieuwe appartementencomplex. Aan weerszijden van De Mix zijn 3 5-hoge flats uit de jaren 60 gerenoveerd. De flats kijken net als de nieuwbouw uit op het nieuwe binnenplein. Het is een groot contrast met de intussen gesloopte flats en de schimmige garageboxen van een paar jaar geleden.
“Eerst was het plan om ook een deel van het plein te gebruiken voor bouwen”, vertelt Monique van Kampen, projectleider De Mix bij de gemeente Utrecht. “Daarover ontstond veel commotie bij bewoners. We hebben daarna inspraakbijeenkomsten georganiseerd. Na een moeilijke start is daaruit een mooie samenwerking ontstaan met bewoners.”
Uitruil van sociale en middeldure huurwoningen
De 80 sociale huurwoningen die hebben plaatsgemaakt voor de middeldure huurwoningen worden op andere plekken in de stad Utrecht teruggebouwd. Zoals bij De Nieuwe Defensie vlak bij het centraal station. Deze uitruil van sociale en middeldure huurwoningen werd in 2018 bedacht door Anemoon van Dijk, nu Manager Wonen Utrecht bij woningcorporatie Woonin en destijds stadsontwikkelaar bij gebiedsontwikkelaar BPD. “De vier lege flats op het huidige terrein van De Mix waren in eerste instantie allemaal genomineerd voor renovatie”, vertelt Van Dijk. “Ik dacht: als we alle flats renoveren, is de kans levensgroot dat de leefbaarheid van dit gebied over een paar jaar weer terug bij af is.” Daarmee doelt ze op de leefbaarheid en veiligheid die structureel onder druk staan in Overvecht.
“Er is sprake van een concentratie van kwetsbaarheid in Overvecht”, legt Leanne Reijnen, gebiedscoördinator Overvecht bij de gemeente Utrecht uit. “In Overvecht wonen relatief veel mensen met een laag inkomen, verslaving, schulden, problemen met hun gezondheid, relatie of opvoeding – of een combinatie daarvan. De criminaliteit is hoger dan in de rest van de stad. Overvecht is dan ook één van de 20 gebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Binnen Samen voor Overvecht wordt met man en macht gewerkt aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid in het gebied. “De woningvoorraad werkt de concentratie van kwetsbaarheid mede in de hand”, vertelt Reijnen. “Overvecht heeft bijna 67% sociale huurwoningen tegen 29% gemiddeld in Nederland.”
Doorstromers behouden
Een van de doelen van De Mix is om huidige bewoners van Overvecht die kunnen en willen doorstromen naar een duurdere woning te behouden voor de wijk. “Veel mensen in Overvecht vinden namelijk geen passende woning”, vertelt Van Kampen. “Zo wonen veel jongeren nog noodgedwongen bij hun ouders. Ook jongvolwassenen die graag in Overvecht willen blijven, verdienen vaak te veel voor de sociale huurwoningen in Overvecht. Gevolg is dat ze verhuizen naar een andere wijk in Utrecht, terwijl ze vaak wel familie en een sociaal netwerk in de wijk hebben.”
Dit bracht BPD stadsontwikkelaar Van Dijk in 2018 op een idee. “Wat als we die twee flats slopen en er middeldure huurwoningen voor terugbouwen en buurtbewoners die wooncarrière willen maken voorrang geven?” Het was nog een uitdaging om bij alle partijen de handen op elkaar te krijgen voor dit idee. “Gemeenten en woningcorporaties zijn niet happig op het verminderen van het aantal sociale huurwoningen”, vertelt Van Dijk. Maar ook de projectontwikkelaar moet willen investeren in een dergelijk project.
Zo ontstond het idee om minimaal zoveel sociale huur terug te bouwen in minder kwetsbare wijken in Utrecht. “Dankzij deze aanpak beschikt Utrecht straks per saldo over 234 nieuwe betaalbare duurzame woningen”, vertelt Van Dijk. “Daarbij komt dat de woningen beter over de stad verdeeld zijn. “Duurdere woningen zorgen voor een waardestijging op een plek met veel leefbaarheids- een veiligheidsproblematiek.”
Gerenoveerde oudbouw
Nel is 4 jaar geleden in de gerenoveerde oudbouw bij De Mix komen wonen. “Ik woonde in Woerden en wilde dichter bij mijn twee dochters en hun gezinnen wonen”, vertelt ze. “Iedere woensdag haal ik mijn kleinkinderen op van school.” De gerenoveerde flat waar ze woont heeft een warmtepomp, ventilatiesysteem en zonnepanelen. De portiek is fris geschilderd en de gevels zijn opgeknapt. “Ook is er een schotelverbod”, vertelt Nel. Ze kijkt uit over een groen parkje en woont er met plezier.
“De problemen hier zijn zeker nog geen verleden tijd, maar de wijk is een stuk leefbaarder”, vertelt ze. Zo zijn er nog wat problemen met het ventilatiesysteem en de warmtepomp in de gerenoveerde flats. Nel is blij dat de antikraakwoningen hebben plaatsgemaakt voor nieuwbouw. “Het was echt een rotzooi hier”, vertelt ze. Ook nu zijn een rondslingerende stoel en een plastic tas haar een doorn in het oog. “Laatst lag er een plank met spijkers in de speeltuin, dat kan echt niet met kinderen.”
Ze blijft dan ook op haar hoede. “Een tijdje terug werd mijn buurman ’s nachts door een arrestatieteam van zijn bed gelicht.” Ze maakt een schietgebaar met haar handen. “Ik zag agenten met geweren naar binnen gaan. Er kwamen drugs en van die grote Action-tassen vol met contant geld uit de woning.” Glimlachend: “En dan te bedenken dat ik altijd pakketjes voor die man aannam. Ik vond het een aardige man. Nu neem ik niet meer zomaar pakketjes voor buren aan.”
Aanmeldingen lopen storm
Ze verwacht dat haar woonomgeving verder verbetert zodra de eerste huurders van de nieuwe appartementen hun intrek nemen. “Een van mijn dochters en haar gezin heeft zich ingeschreven voor De Mix.” De loting voor de middenhuurwoningen vindt plaats in oktober 2024. BPD Woningfonds is eigenaar en neemt de verhuur voor haar rekening. Het loopt storm: 8000 belangstellenden op 179 nieuwbouwwoningen. “En dan staat De Mix nog niet eens op WoningNet. “Het laat zien hoe succesvol middenhuur voor Overvecht in potentie is”, vertelt projectleider Van Kampen.
Nel hoopt dat haar dochter en haar man niet te veel verdienen om van de voorrangsregeling voor Overvechters gebruik te kunnen maken. De minimale inkomenseis is 3,5 keer de kale maandhuur. Voor een eenpersoonshuishouden gaat het om een maximaal jaarinkomen van 62.191 euro, en voor een meerpersoonshuishouden om maximaal 82.921 euro.
Haar oudste dochter is enkele jaren geleden na een tijd in het buitenland met haar gezin bij haar zus ingetrokken. “In een omgebouwde garage, onder erbarmelijke omstandigheden”, vertelt Nel. “De woning is schimmelig en vochtig, het is echt een ongezonde leefomgeving. Zowel mijn dochter als haar man heeft een goede baan, maar een huis kopen in deze markt is gekkenwerk. En ze willen niet naar een ander wijk, ze voelen zich thuis in Overvecht.”
Trots
Anemoon van Dijk is “bijzonder trots” dat de uitruil van sociale huur en middenhuur gelukt is in Utrecht Overvecht. “Laatst fietste ik langs De Mix – ik was positief verrast over hoe mooi alles samenkomt. Belangrijker: De Mix heeft de mindset veranderd. Het uitruilen plekken voor van sociale huur en middenhuur is nu een optie voor corporaties en ontwikkelaars. Dat was het eerder niet. Waarom haar overstap van ontwikkelaar BPD naar woningcorporatie Woonin? “Als gebiedsontwikkelaar maak je iets. Of het ook werkt voor de stad en de bewoners: daarvoor is langdurige betrokkenheid nodig. Daar zet ik me nu met hart en ziel voor in.”